Reprezentacja wspólnoty mieszkaniowej przez zarząd oraz prowadzenie spraw wspólnoty – glosa do wyroku Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 10 sierpnia 2021 r., V ACa 269/21

Abstract

Prawidłowość reprezentacji podmiotu w obrocie gospodarczym stanowi istotny problem prawny. W odniesieniu do wspólnot ustawowych regulacja ustawy o własności lokali ustanawia jako zasadę reprezentację przez zarząd, a w przypadku zarządu wieloosobowego – przez dwóch członków zarządu. Jest to zasada ustawowa, którą zmodyfikować można jedynie na mocy umowy właścicieli lokali zawartej w trybie art. 18 tej ustawy. Sposób reprezentacji wspólnoty mieszkaniowej stanowi zagadnienie z zakresu zarządu nieruchomością wspólną. Zmiana sposobu reprezentacji wspólnoty mieszkaniowej na mocy uchwały właścicieli lokali nie jest możliwa, toteż stanowisko Sądu Apelacyjnego w Warszawie zawarte w komentowanym wyroku jest błędne. „Przepis art. 21 ust. 2 ustawy o własności lokali wskazuje, że do dokonania czynności prawnej przez wspólnotę, złożenia oświadczenia woli składającego się na taką czynność, potrzebne jest działanie dwóch członków zarządu, gdy jest on złożony z większej liczby członków. Skuteczną uchwałą wspólnota może w tym zakresie wprowadzić wymagania zaostrzone, w tym regułę zakładającą konieczność łącznego działania w zakresie reprezentacji wszystkich członków zarządu. Podobne zasady dotyczą prowadzenia spraw przez zarząd, związanych z zarządzaniem częścią wspólną nieruchomości, w tym także ustanowienia zasady wprowadzającej konieczność łącznego działania każdego z jego członków, przy podejmowaniu decyzji związanych w wewnętrzną sferą działania każdej wspólnoty mieszkaniowej”.

The correctness of the representation of an entity in business transactions is an important legal issue. With regard to housing communities, the regulation of the Apartment Ownership Act establishes as a rule representation by the management board or, in the case of a multi-member management board, by two members of the management board. This is a statutory rule, which may only be modified by an agreement of the owners of premises concluded pursuant to Article 18 of the Act. The manner of representation of an housing community is a matter of common property management. It is not possible to change the manner of representation of a residential community by virtue of a resolution of the owners of premises, and therefore the position of the Court of Appeal in the judgment under comment is incorrect