Prawne aspekty inwestycji polegających na nabywaniu udziałów w nieruchomościach

Abstract

Nabywanie udziałów we współwłasności nieruchomości, najczęściej nieruchomości zabudowanych budynkami wielorodzinnymi, stanowi jedną z popularnych form inwestowania. Przedmiotem opracowania będzie omówienie prawnych aspektów tego typu inwestycji, w szczególności z uwzględnieniem zagrożeń dla inwestora. Zagadnienia te mają znaczenie nie tylko teoretyczne, ale przede wszystkim są doniosłe od strony praktycznej. Celem opracowania jest przybliżenie konsekwencji prawnych nabycia udziałów we współwłasności nieruchomości. Istotą inwestycji polegającej na nabyciu ułamkowego udziału we współwłasności nieruchomości zabudowanej budynkiem wielorodzinnym jest uzyskanie statusu współwłaściciela nieruchomości, w której możliwe jest dokonanie zniesienia współwłasności i doprowadzenie do wyodrębnienia samodzielnych lokali. Z udziałem we współwłasności nieruchomości może łączyć się zarazem posiadanie lokalu lub lokali. Niekiedy jednak nabycie udziału w nieruchomości nie jest powiązane z objęciem lokalu w posiadanie. Praktyka rynku nieruchomości wskazuje, że nabycie udziału we współwłasności jest korzystniejsze cenowo, niż nabycie wyodrębnionego lokalu, co sprawia, że takie inwestycje takie są atrakcyjne. W badaniach zastosowano jako dominującą metodę dogmatyczno-prawną. Uwzględniono również orzecznictwo sądów. Dzięki kilkunastoletniemu doświadczeniu zawodowemu autorki jako radcy prawnego specjalizującego się w obsłudze rynku nieruchomości, wyniki badań oparto także nao doświadczeniue empirycznyme. Nabycie udziałów we współwłasności nieruchomości wiążę się z całą paletą ryzyk prawnych. Często stan techniczny budynków jest bardzo zły, toteż dlatego współwłaściciele muszą się liczyć z perspektywą przeprowadzenia niekiedy bardzo drogiego remontu, zwłaszcza jeśli nieruchomość jest wpisana do rejestru zabytków. W okresie współwłasności może dochodzić do konfliktów pomiędzy współwłaścicielami nieruchomości, przede wszystkim na tle zarządzania nieruchomością oraz w kwestii nakładów remontowych. Rozwiązaniem tych problemów, zgodnie z przepisami kodeksu cywilnego są rozstrzygnięcia sądowe, które zapadają po wielu miesiącach, a czasem niestety latach. Inne ryzyko wiąże się z nakładami na nieruchomość ponoszonymi w okresie współwłasności. W przypadku braku wpłat ze strony pozostałych współwłaścicieli pozostaje droga sądowa na ich odzyskanie, to zaś jest również obarczone ryzykiem. Ponadto stan współwłasności nie pozwala na swobodne i pełne dysponowanie własnością, toteż dąży się więc do zniesienia współwłasności i fizycznego podziału nieruchomości na odrębne lokale. Podział może nastąpić w drodze umowy lub na skutek postępowania cywilnego. Postępowanie o zniesienie współwłasności może toczyć się wiele lat, co może stanowić może pewną niedogodność i z perspektywy inwestora odroczenie zysków w czasie. Będzie to zamrożenie kapitału, które obniża atrakcyjność tej inwestycji. Kolejny problem może powstać może w przypadku utworzenia wspólnoty mieszkaniowej, a więc po zniesieniu współwłasności. Wprawdzie decyzje we wspólnocie są podejmowane są już większością głosów, ale istnieje ryzyko zaskarżenia uchwały przez właściciela lokalu i długotrwałego oczekiwania na rozstrzygnięcie sporu przez sąd. Przedmiotem sporu może być nie sama potrzeba remontu budynku, ale sposób finansowania i zakres remontu. Wszystko to może spowodowaćgrozi sytuacjąę, w której środki zainwestowane w udział w nieruchomości długo nie przyniosą żadnego zysku, a posiadany udział w nieruchomości będzie generował dalsze koszty.